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評論:房產稅到底應該怎么征

作者: 日期:2013-10-17 14:45

  房產稅怎么征,主要涉及四個方面,一是面積,二是價格,三是稅率,四是對存量還是增量征收。

  我們目前只能以上海重慶的試點方案做參考,來討論房產稅怎么征的問題。1986年房產稅暫行條例之所以對經營性房產和出租房產征收房產稅,是因為這兩類房屋都有經營性收益。在征收時,也只是針對其收益部分,按照房產余值或出租收入計算繳納,因此房產稅調整將征收對象擴大到所有房產之后,仍然應該依據前此立法本意扣除基本住房需求之后,對超出部分征房產稅。對此,主張取消免征面積把房產稅擴大到所有房屋面積是沒有依據的,也是損害老百姓權益的,除非將來稅費歸并成為統一的物業稅。至于免征面積應該多大,目前說法做法差異較大,上海規定為人均建筑面積60平方米,重慶規定開征前已購180平方米、開征后新購110平方米以內免征。前不久有人主張以人均40平方米為免征面積,迎來網民一片怒罵。其實,上海的標準還要高些?紤]到人地矛盾以及貧富不均等問題,免征面積不宜過高也不宜過低,但要有一定的前瞻性,上海的標準也許可以考慮。

  1986年條例規定按租金收入或房產原值一次性扣除10%-30%之后的余值計征,試點期間,上海暫按當年市場交易價打七折,重慶則按當年市場交易價不打折,重慶嚴于上海。如,上海市2011年新建商品住宅平均銷售價格為每平方米13448元,此均價兩倍就是26896元。而剔除保障性住房后,2011年新建市場化商品房均價也就每平方米21584元,假設2012年新建市場化商品房價格上漲5%(2011年只比上年漲2.8%),就是22663元,再打七折,也就15864元,低于應稅價格一萬多元。重慶按照前兩年均價算,一般來說,第二年比第一年房價要高,兩年平均后,就會比上年均價低不少,但由于交易價不打折,所以按此價格標準征收的面可能要比上海寬些。如果不考慮面積因素,按這樣的價格征房產稅意義不大,因此將來可以考慮降低倍數不打折。

  至于稅率,1986年條例規定依照房產余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的,稅率為12%。這與試點后的稅率誰高誰低還不好比較。我們只能將上海與重慶做一比較,并將此稅率與房價上漲幅度做些比較。上海試點規定,市場交易價打七折后,超過上年新建商品房銷售均價兩倍的按0.6%計征,低于兩倍按0.4%計征,但實際上很多房子都在兩倍以下。重慶試點規定,交易價不打折,稅率按高于前兩年新建商品房銷售均價不同的倍數從0.5%、1%到1.5%不等。顯然,上海稅率較低、征收面小,重慶相對要高些,而且看上去對高價商品房更不利。但事實上,正如上海一樣,高倍數超過均價的商品房數量并不很多,而且即使實行累進稅率,房價越高也越有利。如按照重慶規定,假設前兩年均價為每平方米1萬元,漲了四倍,就是4萬元,不打折按最高稅率1.2%征收,也就是每平方米480元。因此,將來的稅率或許應該比上海、重慶都要高些,而且可以參考重慶的累進稅率,不僅倍數越高稅率越高,而且面積越大稅率越高,這樣才能起到縮小貧富差距、抑制過度消費和過多占用土地資源的作用。

  是對存量房還是增量房或者所有房屋都征房產稅,目前也有爭論。上海的做法是將存量房和新購房屋加在一起算的,實際是將同一家庭的所有住房都算在內了,只不過扣除了人均面積60平方米。而重慶是把存量和增量分開的,對試點以前存量住宅,只要在180平方米以內的均免征;對新購住房超出100平方米以外才開征。顯然,重慶做法更有利于擁有存量房的人,上海在保障基本住房需求之外一視同仁的做法比較公平,住房面積標準也相對較高,將來不妨參照上海辦法征收。

 

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